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衡阳市房地产开发与销售情况调查报告

来源:  时间:2010-08-28 00:08:54  点击数:
 
     今年4月17日 “新国十条”出台。新政中特别是提高第二套及以上住房贷款首付比例和基准利率,对房地产市场产生了较大的影响。从我市相关统计数据来看,新政效果作用明显,买卖双方陆续陷入观望,对未来局势的变化心存疑惑。为深入了解、分析目前我市房地产业发展现状及存在的问题,研究和把握未来房地产市场发展趋势,及时为市委、市政府准确判断宏观经济形势、做好经济运行调节工作提供决策依据,我局对城区十家房地产开发企业的销售经营情况进行了专项抽样调查,同时,联合衡阳住宅与房地产信息网进行了一次网络调研,现将对企业和消费者的两份调查结果作简要分析。
 
    第一部分:新政后衡阳市民购房心态调查分析
   
    一、4成的受访者认为“新国十条”对我市房地产影响较大
 
    在调查中,8成左右的受访者认为此次新政对我市的房地产行业有影响,其中,有40.85%认为影响比较大,39.43%认为影响比较小,此外,有19.72%的受访者认为对我市房地产行业基本没有影响。
 
    二、近5成受访者表示新政对抑制炒房及房价快速上涨效果不大
 
    在对新政能否抑制炒房及房价快速上涨的问题上,29.58%的人认为不一定能抑制,46.48%的人则表示效果不是很大,有23.94的人认为一定能抑制。

 

 
 
    三、67.61%的受访者期待下半年衡阳房价下跌
 
    在下半年的楼市房价走势问题上, 12.68%的受访者希望下半年房价会涨,这部分人多以投资者和已购房者,期待自己的物业增值;67.61%的受访者期待下半年房价下跌,以减少购房成本;另有19.72%的人则希望下半年衡阳房价能保持稳定的态势。
 
 
    四、受访者中,71.83%在新政后选择观望
 
    在购房态度的调查中,选择观望的受访者占比高达71.83%,说明新政的出台给消费者的信心产生了较为深重的影响,在购房态度上显得更为谨慎;25.35%的人则态度肯定,认为衡阳楼市大势向好,仍将积极买入;仅有2.82%的受访者表示将抛售手中房产,以免市场变化带来不利影响。
 
    五、84.62%的受访者表示需要购房,且多为改善型需求
 
    在购房需求的选择上,有84.62%的受调查者有购房需求,这一部份人以购房自住为主。其中31.17%受调查者表示是因为没有房子住,53.25%是为了改善居住条件,有15.59%的人选择购房投资。这基本符合衡阳房地产市场的置业方向,以自住型住房为主,投资型置业比例较低。
 
    六、楼梯房和面积120 m2左右的物业类型市场需求大
 
    受调查者最偏好的户型面积为120 m2左右,选择这一面积的人占总样本数的64.79%;其次是90 m2以下区间段,选择这一区间段的人数占总样本量的23.94%,选择144 m2以上的人只有11.27%。目前衡阳购房者对中、小户型面积的需求较大,而对过大面积需求的购房者比例仍然较低。同时,调查显示,购房者最青睐的商品房物业形态是楼梯房,因为楼梯房楼盘的容积率相对较小,性价比较高,因此受购房者的热捧。在调查中,有59.15%的人表示会首先选择楼梯房,而选择电梯房的受访者则相对少2成左右。由此可知,衡阳购房者对住宅类型的选择仍以实用性、舒适性为主,120 m2 左右的三房楼梯房最受青睐。
 
 
    七、华新开发区为购房首选区域,其次是城南板块
 
    受访者所偏好的购房区域分布严重不均衡,排在第一位的是华新区,占总比例的57.75%,华新区交通便利,配套设施完善,区域内景观环境佳,居住舒适,因此积累了大量人气;其后有12.68%和11.27%的受访者表示打算在城南和江东购买商品房,城南是老城区中心,生活配套成熟,江东近年来江景房等优异房源,拉动其板块迅速发展,城北和立新区因离核心城区相对较远,商品房市场不及主城区活跃,受访者中,仅有9.86%和8.45%表示将到这两个区域选择购房。
 
 
    八、逾3成受访者认为衡阳房价的合理区间为1800-2200/m2
 
    调查中,26.76%的受访者认为当前衡阳房价的合理水平在1500-1800元/m2,35.21%的人认为合理的房价水平为1800-2200元/m2,25.35%的人认为衡阳房价在2200-2500元/m2间较为合理有12.68%的人则表示合理区间应该是2500-2800元/m2左右
 
    九、74.65%的受访者认为目前房价太高,购房压力大
 
    上半年统计数据显示,主城区商品住宅均价2562元/ m2,而市场上多数楼盘的销售价格也多在2500元/ m2以上,有的甚至达到了3000元/ m2以上。对于这一情况,74.65%的受访者表示目前房价太高,购房压力较大,11.27%的人则认为高房价必有高品质,因而能接受,9.86%的人认为与周边城市相比我市房价水平相对较低,有4.23%的受访者表示成本费用在涨,可以理解。
 
    十、楼盘的建筑质量是消费者在购房过程中最担心的问题
    
    调查显示,59.15%的受访者在购房过程中最担心的问题是楼盘的建筑质量,23.94%的人最担心的是小区生活设施配套不齐全,对物业管理服务水平的关注和担心人数占比为11.27%,仅有5.63%的受访者担心房价下跌。
 
    第二部分:衡阳市房地产企业经营情况调查分析
 
    一、企业商品房开发情况
 
    1、 3成受访企业预计下半年新开工面积会减少,主要原因是销售下滑
 
    在预计下半年新开发商品房建筑面积时,2家企业认为会比去年同期“有所增加”;5家企业认为会“基本持平”,占比50%;认为将会比去年同期减少的企业有3家。
 
    预计下半年新开发商品房建筑面积同比将会减少的3家企业,在回答减少的原因时,“销售前景不看好”所导致的“信心不足”是主要因素。
 
   分析:众所周知,购房者的资金是房地产开发企业重要的资金来源之一。销售受挫,企业的资金链势必受到影响,同时,销售的不畅,开发企业将不得不减少开发量,缩小开发规模,降低扩张的速度,并尽可能多的销售手中的存房,以规避风险。这也在一定程度上折射出我市房地产开发企业的整体实力有待提高。近几年良好的环境,使我市房地产业得到了较好的发展,企业个数、开发规模、上缴利税等指标都相当可观,但企业在市场品牌化、经营集团化、开发规模化等方面仍需要更一步加强,企业整体实力和抵御风险的能力也有待提高。
 
    二、土地购置和储备情况
 
    1、今年上半年新购置土地面积同比减少
 
    据今年上半年的统计数据得知,全市购置土地面积58.79万平方米,同比减少20.16%。在调查走访中,开发企业在回答减少的原因时,列前三位的因素分别是“市场前景不明,暂时观望”、“土地供应少”、“企业资金紧张”,选择比例分别为60%、20%和20%。
 
    2、逾半企业预计下半年新购置土地面积将减少
 
    被调查企业在预计下半年新购置土地面积增减情况时,有6家企业认为将比去年同期“减少”;3家企业认为将与去年同期“持平”;仅1家企业认为将比去年同期“增加”。
 
    而在预计下半年新购置土地面积将同比减少的企业中,回答的原因分别有“市场前景不明,暂时观望”、“感兴趣的土地供应少”和“企业资金紧张”,此外,也有企业表示是“已有充裕土地”。
 
    分析:土地是房地产开发企业运转的前提,已成为国家对房地产进行宏观调控的重要措施之一。为了控制房地产投资的规模过大、增长过快,国家从源头上对土地供应进行了调控,放缓了土地供应速度。近期销售市场的趋冷,形势不够明朗,企业不敢轻易出手购买土地。特别是湖南省地方税务局发文(湘地税发[2010]25号),调整了土地增值税预征率和核定征收率,此规定已于7月1日正式在我市执行。土地购置费用已经相当可观,加之税费的清算和增长,囤积土地的成本大大提高,令企业不会轻易出手。
 
    三、企业资金情况
 
    1、开发企业开始感到有资金压力
 
    在被调查企业中,大部分企业资金来源情况“一般”,占60%;资金来源“紧张”的有2家企业,占20%;资金来源“充裕”的有2家企业,占20%。
虽然大多数企业认为资金情况适中,不紧不松,但仍然表示,“销售下滑,资金回笼慢”、“银行贷款减少”是目前企业遇到资金问题的重要原因。而“个人按揭贷款减少”、“定金及预付购房款减少”也是其重要成因。
 
    分析:来自客户的资金和银行贷款是房地产开发企业资金的主要来源。由于今年自4月以来全市销售的环比持续下降,来自客户的资金大量减少,加之银行等金融结构对房地产开发企业的贷款更为审慎,对贷款企业的要求更为严格,放款速度趋缓,企业的资金来源减少。与此同时,购置和持有土地、维持高速开发等均需要大量资金,在企业自有资金比例较小、实力较弱、资金依赖程度较高的情况下,必然导致资金紧张。
 
    四、房地产市场销售情况
 
    (一)销售量方面
 
    1、7成被访企业上半年的商品房销售面积同比增加,但自5月后下降明显
 
    统计数据表明,2010上半年,衡阳主城区共销售备案商品房9346套,面积117.35万平方米,同比分别增长33.57%、33.94%,其中销售备案商品房住宅8240套、面积109.7万平方米,同比分别增长33.10%、33.21%。
 
    与此相吻合,被调查的企业中,7家企业上半年商品房销售面积同比均为增长,3家企业销售面积与去年同期“持平”。销售面积同比仅持平的3家企业认为销售没有增长的原因是“可供销售量减少”和 “购买者减少”。受访企业同时表示,销售量的同比增加主要依赖于上半 年1-4月的好行情,从4月新政出台后,5月以来的销售量明显减少,例如衡阳名郡项目,1-4月有月均30余套的销售量,5月减少至28套,6月仅售10套,7月截至22日,则仅售出5套。冠都现代城的情况相差无几,4月后的销售量减少了2/3,4月售出住宅60套左右,5月则仅有19套。
 
    2、上半年销售给外地人(含外地户口本地工作)的商品房面积同比减少
 
    被调查企业中,所有的企业均表示今年上半年的“外销面积”受到了影响,特别体现在新政后,原因是:二套房首付的提高,使需要资金周转的外地生意人选择了暂时观望;同时,新政要求外地户口购房需提供本人当地一年的个税或社保证明,这也卡掉了部分消费者。
 
    3、八成受访企业预计商品房销售下降将持续一段时间
 
    被调查企业中,大多数的企业均认为,自5月开始的商品房销售下降态势将会“持续一段时间”,同时这些企业的受访负责人也表示,只要政策层面上无进一步不利的消息发布,且政府部门能给予相关促进消费的措施,同时媒体能积极引导,树立开发企业和消费者的信心,那么,商品房销售量下滑态势将会在2-3个月左右的时间得到好转。
 
    (二)销售价格方面
 
    1、5家企业在上半年的销售中有小幅提价,2家企业将在下半年提价销售
被访企业中,上半年销售均价在2400-2600元/平方米左右的有5家,项目分别为冠都现代城、珠江愉景湾、江洲花园、宇元万向城和衡阳名郡;销售均价在2700-2800元/平方米左右的有2家,项目分别为雅士林和水映豪廷;销售均价在3000元/平方米以上的有3家,项目分别是耀江花园、香江水岸新城和雁城尚都。
 
    这些企业的项目中,有5家企业在上半年的项目销售中进行过提价,提价幅度从50元到200元不等。有2家企业表示,由于成本的上涨和周边项目房价的推高,下半年有计划将价格向上进行调整。
 
    分析:国家提高第二套及以上住房贷款首付比例与基准利率,以及对外地户口购房的限制,对房地产销售市场产生了明显影响,投机、投资需求以及改善性需求等都受到了一定程度的抑制,使部分消费者购房意愿有所下降,购房行为更趋谨慎。当然,对于不同企业,影响不尽相同。一些企业开发的项目口碑较好、区位较优、品质较高、产品定位定价比较准确合理的,依然能在当前境况下创造出销售佳绩。比如珠江愉景湾,是我市今年上半年的销售冠军,上半年销售房源523套。
对于下一阶段的销售态势,开发企业表现得较为谨慎,虽然当前仍然有着巨大的潜在购房需求,但潜在需求是否能转换为实际成交,取决于诸多因素,如居民的购买力、宏观政策的变动、地区楼市价格及市场的心理预期变化等等。而尽管销售量从5月开始下滑明显,但受访企业的负责人均表示,价格方面不会有所松动,甚至还有少数企业在下半年推出的房源上,会提价进行销售。
 

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